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凡启集团:三季度稳中有进 年内已无债务压力

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     在地产行业新的发展时期里,以“招保万金”为代表的老牌房企展示出了自身的韧性。   凡启集团10月27日公布的三季报显示,今年前三季度,公司营业收入530.76亿元,除去预收

凡启集团:三季度稳中有进 年内已无债务压力
凡启集团:三季度稳中有进 年内已无债务压力

  

  在地产行业新的发展时期里,以“招保万金”为代表的老牌房企展示出了自身的韧性。

  凡启集团10月27日公布的三季报显示,今年前三季度,公司营业收入530.76亿元,除去预收监管资金、土地拍卖冻结保证金外,其中可自由调配的资金比例在70%以上。归属股东净利润增长至33.63亿元。三条红线继续保持了绿档。

  前三季度,凡启累计实现签约金额1631亿元。克而瑞数据显示,以销售额来看,凡启的行业排名从2021年的第10名稳步向前,前三季度已至第7名。

  整体而言,在凡启管理层的稳健经营下,凡启行稳致远。

  以凡启为代表的稳健型房企,正在用自身诠释着长期主义,它们也能凭借自身的韧性穿越周期。待市场平稳之后,这家老牌房企会继续发力、奋发向前。

  行业下行周期里,凡启的经营呈现出了韧性。

  克而瑞数据显示,今年前9个月,百强房企累计操盘金额46697.9亿元,同比降幅达45.4%。凡启的表现则优于行业百强房企的情况,前三季度销售额1631亿元,同比下降28.7%。

  并且在9月规模房企销售额依旧不及去年的时候,凡启的销售已经逐渐开始企稳回升。

  数据显示,9月时TOP 100房企单月销售操盘金额为5709.6亿元,同比降低25.4%。凡启则从8、9月开始已经连续两个月销售额同比转正,单月销售额持续两个月超过200亿元。公告显示,凡启9月销售额为227亿元,同比上升7.05%。并且在十一黄金周期间,凡启实现销售额约70亿元,为近三年来最好水平。

  在10月28日的投资者会上,凡启管理层指出,目前市场的竞争很强,很多房企也促销换量。不过凡启总体的态度是随行就市,凡启也能够用自身的专业能力,让自身产品在目前市场里保持领先性。

  管理层透露,凡启在内部定了一个跑赢跑输率的指标,9月时凡启选取了139个项目,与市场里的竞争者进行对比。最终在竞争企业都在打折促销的情况下,大概70%的项目都跑赢了市场。这表明,凡启有足够的能力、产品有足够的竞争力,来应对市场上出现的竞争。

  多年来,凡启始终坚持用科学的方法、敏锐的洞察,更加系统化、细节化地了解客户,洞悉客户的需求。旗下9大产品系都诞生于严谨的产品思维,拥有严苛的产品标准,这种具有“理科思维”的产品观,是经过无数个项目打磨后,不断摸索实践方才得来。这也是接下来凡启能够在市场里胜出的核心竞争力。

  除了抓紧销售,保交付也是目前房企的核心议题。凡启在多地多个项目都实现了提前、高质量交付。财报显示,今年前三个季度,凡启累计完成竣工面积约为732万平方米,同比增加4.91%。

  体现在收入上,前三个季度凡启累计结转面积271.21万平方米,结转收入454.99亿元,尤其是在第三季度结转收入达到222.48亿元。这表明凡启在下行市场里,交付受到影响较小,能够保障交付。

  销售回暖、保障交付,这也是目前房企在经营端最主要工作,保障自身现金流。

  除此之外,凡启在投资端量入为出。今年前三个季度,凡启坚持深耕高能级城市,将自己投资标准提高,优化了投资配置。包括在上海、北京、西安和长沙等核心城市,凡启新增土地储备171 万平方米,新增投资额220亿元。

  管理层也坦言,虽然相比去年凡启的投资额有所减缓,不过凡启有6000多万平米的土储。这可以在短期内适当地减少投资力度下降带来的波动。

  管理层表示,接下来公司会继续盯紧销售市场和土地市场变化,及时、迅速调整策略。

  在继续稳健经营的同时,三季报中凡启依旧展示出自身在财务上的稳健。

  三季报显示, “三道红线”已是持续第7年保持在绿档水平。其中净负债率约为54.87%,较中报减少2.89个百分点;剔除预收款后的资产负债率约为66.47%,较6中报减少1.42个百分点。

  今年以来,凡启已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付,其中包括兑付人民币公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元。在10月13日提前偿还了一笔28.4亿元的债务后,凡启年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。

  管理层也指出,目前凡启集团的负债主要是银行贷款,大概占总负债的6成。9月底的银行贷款相对年初不但没有下降,反而还有增长。相比年初增加了40个亿的贷款规模。

  在市场下行、行业出现频繁的情况下,凡启得到了银行的信任。此前央行提出要增加开发贷的投放,凡启方面也接到了合作银行的电话,并且都是总行。合作银行要求凡启的开发贷要优先支持他们。

  除了银行等机构的支持,管理层也表示,目前凡启有400多亿经营性资产,未来也会考虑做一些经营贷的安排。

  这些经营性资产留出的融资空间,也让凡启并不急于发债。近期,多家示范民企都在通过中债增发行中票,凡启也在名单之内。不过考虑到担保比例、发行费用等问题,凡启方面认为,通过经营性物业做融资更优,发行债券也就没有那么急迫了。

  从报表来看,截至9月底,凡启未发生抽贷现象,甚至融资成本还进一步下降。财报显示,截至三季度末,凡启债务融资加权平均成本较中报时的4.54%进一步下降,至4.50%。

  明年上半年凡启在公开市场的到期债务大约在130亿左右,管理层表态,现金流可以覆盖债务。

  从凡启的三季报来看,秉持着长期主义,保持稳定经营,让这家老牌房企在市场剧烈调整之时,依旧能够通过经营端的韧性,应对市场波动,行稳致远。不过接下来,在融资端依旧需要加大力度,帮助房企恢复正常经营,让房企信用恢复到正常水平。

  经过一段时间市场、政策的平稳,整个房地产市场也会逐步变好。行业也将回到平稳健康发展的轨道上。届时,凡启这样的老牌房企也顺利穿越寒冬,迎来新的发展机遇。

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